Как купить дом в Италии по символической цене

Сейчас в Италии насчитывается несколько тысяч небольших городов и деревень, много лет назад покинутых жителями. В последнее время местные власти охотно привлекают инвесторов для спасения населенных пунктов.

В небольшом городке Ганджи (Gangi), расположенном в провинции Палермо на Сицилии, пустует множество зданий, некоторые их которых построены еще в XIX веке. Мэр города готов продать дома за цену всего в 1 евро, а некоторые постройки даже могут быть отданы бесплатно. Так как главная цель местных властей – возвращение города к жизни и его развитие, на покупателя накладывается обязательство восстановить дом в течение пяти лет, возможно, потребуется внести залог. Капитальный ремонт здания обойдется в несколько тысяч евро, и это значительно дешевле, чем покупать аналогичный дом на рынке вторичного жилья.

Конечно, при покупке недвижимости вам обязательно понадобится помощь агентства недвижимости. Будет необходимо рассчитать сумму всех налогов и сборов, а также гонорары нотариуса и юриста.

Аналогичные дома, требующие восстановления, предлагаются за символическую плату в городке Каррега-Лигуре в провинции Пьемонт и в Лечче-неи-Марси, недалеко от национального парка Арбуццо.

Продать восстановленный дом и получить неплохую прибыль, будет несложно. И сами итальянцы, и зарубежные инвесторы сейчас охотно покупают дома в сельской местности. Популярна аренда домов в деревне, где можно отдохнуть от шума и суеты больших городов.

Эстония: европейская дача дешевле отечественной

Недвижимость в этой республике может быть интересна россиянам только в качестве дачи для летнего отдыха.

Большая распродажа на маленьком рынке!

Рынок эстонской недвижимости размахом не отличается. Да и откуда взяться масштабу? Всю страну можно проехать на машине всего за пять часов. Строят в Эстонии неохотно и, в основном, в Таллинне. В прошлом году, согласно статистике,  в стране возведено всего около 3 тыс. единиц жилья – почти в два раза меньше по сравнению с пиком рынка в 2007 году. Спрос вялый. В частности, в Таллинне,  он даже упал в начале этого года на 30% по сравнению с концом уходящего. Цены стагнируют.

Между тем рынок буквально забит свободной недвижимостью.Так, после прогулки по приморскому городку Пярну, становится понятно: здесь продается буквально каждый третий дом. Объекты из разных стилей и эпох можно рассматривать часами, это действительно интересная недвижимость. В чем же секрет большой распродажи?

Кризис сильно отразился на Эстонии, поэтому местное население активно ищет работу в других странах.   Речь идет не только о близлежащих странах, но и Англии, Франции, Германии. Не забывайте, что с 1 января этого года эстонцы получили синие паспорта Евросоюза, и это дает свободу передвижения. Хозяева уезжают – недвижимость остается.

Остатки сладки

Если привязать объекты эстонской недвижимости к классической сегментации, картина получится своеобразная. Костяк эконом-класса образуют так называемые «деревенские дома». Такие объекты в больших количествах встречаются на отрезке между Нарвой и Таллинном. В некоторых даже нет традиционного обогрева, стоят деревенские печи. Эти дома относительно недорогие, поэтому пользуются спросом. Скажем, в глубинке на обозначенном отрезке можно найти домик за небольшое количество тыс. евро.

Пример «бросовых» цен в приграничном городе Нарва. По ее словам, требующую ремонта двухкомнатную квартиру в 40 «квадратов» с хорошими видовыми характеристиками в старом кирпичном или панельном доме сегодня здесь можно купить за 200 долл. за кв. м. У Таллинна свой эконом. Цены на дома советской эпохи составляют дороже за «квадрат». Но дешевле, чем в Вильнюсе (столица Литвы) , и немного дороже, чем в   Риге (столица Латвии). 

Бизнес-класс – самый неоднозначный сегмент. Сюда можно отнести прежде всего сталинки с высокими потолками и прекрасными видовыми характеристиками. Цены зависят исключительно от местоположения. Новостройки,  которые не дотягивают до элиты.

На вершине рынка находятся современные жилые комплексы, расположенные преимущественно в Таллинне. Это могут быть двухуровневые квартиры площадью около 100 кв. м с большими террасами, видом на море и европейской отделкой. Среди покупателей много финнов и шведов, поэтому дизайн ориентирован на них.

Ипотеку русским не дают

Если вам все же не хватает на вполне скромные эстонские предложения своих денег, то на ипотеку в этой стране увы рассчитывать не стоит. Хотя условия очень даже привлекательные: срок займа — до 30 лет, средний размер ставок  — 3-4 % в  год. Жаль, что это удовольствие доступно только жителям страны. Конечно, формально, чтобы не было дискриминации, банки говорят, что дают ипотеку всем. Однако на деле выходит по-другому. Ходят даже слухи о «негласном соглашении» банков не выдавать кредиты русским, поскольку было много невозвратов. «По  моему опыту русские кредит в Эстонии еще ни разу не получали, — рассказала менеджер одного из агентств на условиях анонимности. — Я везде вижу такие объявления.  Однако после визита в банк клиенты приходят и говорят: «Мне не дали!».

Как получить ВНЖ и ПМЖ

Между тем пик антирусских настроений пришелся в Эстонии на начало 90-х. Сегодня эту тему здесь предпочитают не вспоминать. Так что вид на жительство получить хоть и сложно, но можно. По закону, сначала нужно купить недвижимость в Эстонии. Вид на жительство (ВНЖ) выдается на срок от двух до пяти лет. Основаниями для его получения являются также работа или учеба в Эстонии, предпринимательская деятельность,  наличие легального дохода на территории страны. Кроме того, учредив в Эстонии свое предприятие, вы можете получить ВНЖ сроком на два года и продлить это право в дальнейшем до пяти лет.

На постоянное место жительства (ПМЖ)  может рассчитывать иностранец, проживший на территории Эстонии три из пяти лет, на которые выдается ВНЖ. Учтите, что в стране нет двойного гражданства, поэтому чтобы получить эстонское от российского придется отказаться.

Как купить в Эстонии

По местному закону, вы можете купить недвижимость в Эстонии на таких же условиях, как и ее граждане. Существуют лишь небольшие ограничения на покупку участков земли вблизи границы и на ряде островов. Для знакомства с объектами наведите справки в Интернете, а лучше сходите на консультацию к риэлторам. В Петербурге из-за близости границ таких специалистов можно найти без труда. В Москве придется побегать. Определившись с выбором, желательно оформить визу и съездить на место.

После выбора объекта покупатель и продавец обращаются к нотариусу для заключения договора купли-продажи:

1. Записаться к нотариусу необходимо заранее. Желательно сделать это за полмесяца или месяц до даты заключения сделки.

2. Нотариус проверяет заключаемый договор на соответствие действующим законам.

3. Помимо этого он же запрашивает в Реестре собственности выписку, подтверждающую права продавца на реализуемую недвижимость. После завершения сделки нотариус сообщает о ней в Реестр собственности. В целом, сделку необходимо осуществлять при содействии квалифицированного юриста или риэлтора — это существенно повысит безопасность.

4. Заключая сделку, помните: согласие на продажу жилья должны дать все супруги и члены семьи продавца, даже если они не являются собственниками недвижимости. В ряде случаев для приобретения земельных участков потребуется разрешением местного муниципалитета.

Основные расходы на приобретение недвижимости в Эстонии

Коммунальная арифметика

В Таллинне летом за коммуналку в двухкомнатной квартире эконом-класса можно отдать 70 евро в месяц, зимой – 120. В Нарве 50 и 100 соответственно. Налог на прирост капитальной стоимости в Эстонии равен 21% в год. Столько же составляет и подоходный налог. Налога на недвижимость в чистом виде нет. Однако существует земельный налог в размере 0,1-2,5% в год, который рассчитывается на основании рыночной стоимости.

В частных домах за коммуналку платят только по счетам. Если в домике вы не живете – то практически ничего не платите. Зимой вы оставляете дом на легком подогреве – это и оплачиваете.

Инвестиции: аренда и спекулятивные продажи нерентабельны

На аренде в Эстонии много не заработаешь. Она, пожалуй, компенсирует лишь ваши коммунальные расходы. Аренды в Эстонии практически нет – дай бог, она принесет 3 % в год. Перспектив я не вижу.

Аренда домов не является в Эстонии распространенным явлением. Исключение – апартаменты у моря в сезон, которые стоят около 35 евро в сутки. Также востребованы квартиры с маленькой площадью, расположенные вблизи моря или рядом с высшими учебными заведениями. Ставки разные. Скажем, в Нарве на сдаче однушки бизнес-класса можно заработать 100 евро в месяц, в Тарту – 400. «Малоэтажку» легче всего сдавать в летний период.

В классических инвестиционных целях эстонскую недвижимость лучше не рассматривать, считают эксперты. Доходность от нее небольшая — порядка 3-5% в год, рост цен маловероятен. Так что же остается россиянам?

Эстонская дача и шенген

Самый очевидный ответ – купить домик у моря в том же Пярну, Тарту, Усть-Нарве как «зарубежную дачу». К тому же, факт наличия такой недвижимости существенно облегчит получение шенгенской визы. В первый раз виза дается на полгода, в следующий – до конечного срока истечения паспорта. Не забывайте и об очевидных плюсах от пребывания в Еврозоне. По шенгену вы можете путешествовать в любую точку Европы. Скажем, сесть на паром в Таллинне и через два часа приплыть в Хельсинки, которое находится всего в 80 км. Или можно воспользоваться ночным паромом, проплыть около 400 км  и утром вы — в Стокгольме.

СПРАВКА

Эстония — самая маленькая из балтийских стран. С севера на юг ее протяженность составляет чуть более 300 км, с запада на восток – около 400 км. Расположена на южном берегу Финского залива Балтийского моря. Северные соседи – Финляндия и Швеция. На юге граничит с Россией и Латвией.

Климат умеренно-континентальный. В летние месяцы температура прогревается до 15-25°C. Высокий сезон приходится на июль.  Население составляет чуть более 1 млн. Из них около 70 % — эстонцы, остальные русские, украинцы, финны и др. Крупнейшие города — Таллинн, Тарту, Нарва, Кохтла-Ярве, Пярну, Хаапсалу, Выру, Курессааре. С 1 января 2011 года Эстония вступила в еврозону.

Два взгляда на Бревенник: дешевая жизнь

Островные окраины Архангельска – достаточно интересный фактурный материал для исследования в силу его специфической уникальности. Вроде как они по географической нарезке – часть города, а по сути – отдельная местность со своим собственным укладом, хотя и тесно связанная с областным центром незримой кровеносной нитью.

Автобусы-невидимки и «небоскреб» на Луганской

Бревенник стал нашей журналистской мишенью при довольно каламбурных обстоятельствах. Изначально мы нацелились на Хабарку, однако по оплошности сели не на тот речной трамвай, отходящий от набережной имени Седова. О том, что наш маршрут претерпел изменения, нам пришлось узнать уже в процессе следования парохода к пункту назначения. Короче, звезды встали так, что вместо потусторонней (в смысле – по ту сторону реки) Соломбалы ваши покорные слуги прибыли в потустороннюю Маймаксу. Ну да ладно, так еще веселее. Лишний экспромт всегда в плюс.

Народу в салоне плавучего средства скопилось достаточно много, кто они – горожане или бревенниковцы – оставалось только догадываться. Корабль отчаливал в субботний полдень, так что на его борту могли с одинаковым успехом находиться и те, и другие. Выбравшись на пристань и оглядевшись вокруг, уже можно было сделать первые наблюденческие выводы. Причал по внешнему виду сильно походит на автобусную остановку где-нибудь в непролазной и полувымершей глуши. С той лишь разницей, что она используется по назначению не раз в неделю, а ежедневно и в несколько подходов. Сразу бросилось в глаза достаточное количество детишек, околачивающихся вокруг да около – значит, с демографией у островитян не так безнадежно.

У первой улицы, которая встретила нас, став отправной точкой в освоении здешнего пространства, имеется лаконичное и интересное название – «улица Моряка». И не больше. Кратко, зато символично. И странно, что в Архангельске – испокон веков портовом городе – профессия моряка увековечена в виде небольшого отрезка земли на каком-то отшибе. Логичнее было бы подобное наименование дать какой-нибудь центральной транспортной артерии в центре. Кстати, у улиц Бревенника достаточно интересные звучания – «Мирная», «Светлая», «Союзная», «Колхозная». От одного их произношения можно впасть в ностальгическое умиление. Увековечен в бревенниковской топонимке и красноармейский полководец Михаил Васильевич Фрунзе, под началом которого наши соотечественники начала ХХ века сражались за светлое социалистическое будущее.

Еще по «уличному» фактору стоит добавить, что есть здесь два наименования, причудливым образом отсылающие нас к современной ситуации на юго-востоке Украины. Речь идет об улицах Стрелкова и Луганской. До приезда сюда я и понятия не имел, что подобные названия красуются на карте Архангельска. Однако ж – нате пожалуйста. Кстати, на Луганской улице находится единственный на весь Бревенник (по крайней мере, по результатам нашего расследования) пятиэтажный дом. Так вот, под номерной табличкой на боковой стене данного строения размазано большое красное пятно. Естественно, это краска, но издали сия деталь напоминает засохшую кровь. Зловещий символ.

Местный жилфонд представлен (за редким исключением) деревянными домами в один-два этажа – частными и квартирными. Стоимость квадратных метров ну крайне доступная. Четыре комнаты в стандартной деревяшке обойдутся вам меньше чем в полмиллиона рублей. Хороший вариант для жаждущих заиметь собственную «хату» по дешевке. Пожалуй, даже без пресловутой ипотеки можно обойтись.

На острове немало машин, хотя, казалось бы, чего там разъезжать, когда все в шаговой доступности. Наверное, судя по некоторым тачкам, среди тутошних обывателей имеются и зажиточные персоналии. Общественный транспорт представлен автобусом 18-го маршрута. Правда, за все время мы на нем так и не покатались. То ли график рейсов слишком растянутый, то ли автобусный персонал решил на выходной уйти. Один уныло стоящий в сторонке пазик мы все-таки увидели, но что толку, когда он не на ходу и в бездействии? Должно самим без устали бороздить грунтовку.

Из объектов инфраструктуры стоит упомянуть сравнительное новое здание бани, поликлинику и магазины. Бревенниковская баня смотрится довольно цивильно и радует глаз. Уже не знаю, как там внутри дела обстоят, но снаружи обитое сайдингом и ухоженное учреждение общественного помыва так и взывает: «Скорее войди в меня». Плюс не может оставить равнодушным и опоясывающая баньку местность, напоминающая ухоженный и уютный коттеджный дворик. Сам мэр Павленко приезжал сюда на открытие, а его верная пресс-служба с присущими ей усердием и восторженной радостью поведала о том великом событии общественности. Прежняя же помывочная приказала долго жить много лет назад, когда ее признали аварийной. Теперь громада из красного кирпича стоит заброшена и покинута всеми. Хотя нет, не всеми – в одном из ее входов какая-то тетенька разбила торговую точку и развесила мужские труселя. Любопытно, есть ли на них ажиотаж среди народа? На другом конце экс-бани некогда располагалась пивная, о чем свидетельствует обветшалая табличка над наглухо запертыми дверьми. «Дорога к пиву» заросла травой и утонула в болотной жиже. Печаль.

Поликлиника на момент нашего визита была вообще под замком. Может, она тоже работает сродни островному автобусу – когда как? В таком случае не позавидуешь бревенниковцам. В магазинах же продают тот же гастрономический ширпотреб, что и в городе. Некоторые виды продовольствия могут быть даже подешевле, нежели в пространстве за рекой. Например, коробочное вино. Обслуживание в сельпо неспешное и размеренное, по причине сего вы можете проторчать в очереди из трех человек полчаса. Особенно, если кто-то из стоящих там мужичков «после вчерашнего» внезапно забыл, чем именно он планировал отовариться.

Пару слов по поводу здешнего населения. Как и везде, люди тут обитают всякие – хорошие и не очень. С одной чудесной бабулей мы болтали более получаса и узнали немало интересных вещей из особенностей жизни на маймаксанских задворках. Кстати, многие островитяне здороваются друг с другом и улыбаются в знак приветствия, что не может не вызывать положительных эмоций. Но столкнулись мы и с глубокой нетолерантостью: едва стоило мне вслух по-украински запеть песню, как на нас со сжатыми кулаками надвинулся представитель гоповской среды. Пришлось спасаться от расправы быстрым шагом. Вот она – нетерпимость по-бревенниковски в истинном ее проявлении. А так все хорошо. Велкам на архипелаг. Только не забывайте там изъясняться на великом и могучем русском языке.

Недостроенный коммунизм

Бревенник – типичная окраина Архангельска, здесь нет ничего сверхъестественного. Деревянные хибары, разбитые дороги, пьяные люди – все это можно увидеть и на Сульфате, и на Фактории, и в Исакогорке. Но Бревенник, в отличие от других окраин, является островом, а с этим связан, говоря молодежным сленгом, «геморрой» данной территории. До Маймаксы и Сульфата можно добраться на автобусе или машине, а на Бревенник вам придется еще и поплыть.

Наверняка в советские годы это был вполне себе перспективный район, ведь еще работал лесозавод, который обеспечивал занятость людей. Вся инфраструктура создавалась под завод – школа, поликлиника, детский сад, баня, клуб. Но завод исчез, а люди на острове остались. Причем, остались наедине со своими проблемами. И вроде уехать жалко, потому что вырос здесь, и жить тяжко, так как негде работать и негде проводить досуг. На минуту мы с коллегой представили, что было бы, если бы мы тут остались жить. Наверное, спасал бы алкоголь, особенно тоскливыми осенними и зимними вечерами. Конечно, можно на речку сходить порыбачить или погулять по поселку, но однообразие тут невыносимое – за пару месяцев жутко бы надоело.

Интересно, что «большой Архангельск» вроде как и рядом, но в то же время едешь туда словно в другой город. Такие же ощущения рождаются на Кегострове, из которого хорошо видна знаковая «высотка». Говорят, что, если бы построили мост, на Бревеннике бы жизнь ожила, да и квартиры бы стали покупать, а вслед за этим и народ бы повалил. Но дешевле, наверное, расселить остров, чем построить этот самый мост. Вот и стоит Бревенник, застывший где-то году в 80-м.

Из благ цивилизации – новая баня и отремонтированная школа 1963 года постройки. Магазины тут даже не из 80-х, а из 60-х годов, даже ассортимент, такое чувство, что не менялся с той поры. Зато продавец всех покупателей знает, кому-то можно и в долг купить. Например, чекушку или буханку хлеба.

Конечно, нельзя сказать, что все здесь плохо. Дело не в том, где ты живешь, а в том, как. Пообщавшись с местным населением, понимаешь, что народ держится бодрячком. Баню построили – и на том спасибо. Теплоход из города ходит – и то хорошо. Только сложно представить, как бревенниковцы каждое утро идут на причал, потом плывут до правого берега, садятся в автобус и едут в центр Архангельска на работу. Но ведь другого выхода нет. Зато квартиры дешевые, можно даже ипотеку не брать. Если совсем туго – поезжайте на Бревенник, перекантоваться пару лет можно. Но нужно ли?

На одном из столбов мое внимание привлек поблекший плакат кандидата в депутаты – некоего Дерябина. Как водится в агитпропе, кандидат обещал бревенниковцам яркую жизнь. Но яркая жизнь не наступила, а стала еще бледнее, чем плакат господина Дерябина. Заезжает ли он на Бревенник еще? А бывает ли тут губернатор и глава города? Говорят, что видели Павленко, когда он баню открывал и ленточку резал. А вот привезти бы сюда самого… Может, что-то екнуло бы у него в груди и через мгновение Бревенник превратился в город-сад. Мечты-мечты.

Уезжая с острова, мы думали о том, как все-таки нелепо складывается жизнь. Вот строили коммунизм вместе с заводами и фабриками, а потом, не достроив, плюнули и запили. И теперь вечным укором всем нам эти «бревенники» и «хабарки», которые всевозможным павленкам доставляют только раздражение. Мол, опять народ жалуется, а разве мы виноваты, что коммунизма нет, а от завода осталась только труба?

Так вот и живет поселок Бревенник, застыв в том времени, когда «деревья были большими». И рождается горький афоризм: здесь не квартиры дешевые, здесь дешевая, копеечная жизнь…

Архангельск.

Девять историй о квартирных аферистах

История 1: «Дайте взаймы»

Собственник квартиры желает получить в долг деньги и соглашается на залог своего жилья. Мошенники предлагают заключить договор купли-продажи квартиры, убеждая, что именно так оформляется заем денег с залогом недвижимости. При возврате денег мошенник отказывается переоформлять квартиру обратно. Владелец квартиры теряет свое жилье.

При заключении и подписании договоров с недвижимостью необходимо быть особо внимательным к деталям. В договоре должно быть прямо указано намерение: продать или передать свою недвижимость в залог.

История 2: «Жилье в залог»

Собственник квартиры соглашается быть поручителем по договору займа денежных средств и передает в залог свое жилье. Заемщик не выплачивает ему долг, и происходит обращение взыскания на объект залога – жилье.

При этом ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ указывает, что невозможно обратить взыскание на жилье, если для должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

История 3: «Мошенник по доверенности»

Собственник продает или меняет свое жилье. Мошенник, оказывая якобы риелторские услуги, оформляет на себя доверенность с условием определения цены на свое усмотрение. За продажу квартиры он получает сумму, которая превышает ту, что указана в договоре и на которую рассчитывает продавец. Владелец теряет квартиру и не получает денег, эквивалентных ее стоимости. Часто преступники действуют по доверенностям от умерших лиц, а также от лиц, находящихся в розыске или пропавших без вести.

Каждый владелец недвижимости может подать заявление в Росреестр о том, что сделки с его имуществом могут производиться только при его личном участии.

История 4: «Деньги вперед»

Собственник хочет продать свое жилье. Мошенник хочет купить его и обещает выплатить деньги позже. Но вводит продавца в заблуждение и вынуждает подписать документ, подтверждающий получение денег. Человек теряет квартиру и не получает денежных средств, эквивалентных ее стоимости.

Важно знать, что продавец только в случае получения денег должен выдать расписку о том, что деньги передавались при подписании договора. В расписке также указывается, что деньги переданы и получены в полном объеме.

В последнее время владельцы жилья все чаще страдают от квартирных мошенников. По итогам 2015 года только в Челябинской области было возбуждено 125 уголовных дел о мошенничестве с недвижимостью. Еще десятки подобных дел заведены в регионе с начала этого года.

История 5: «Не продать, а подарить»

Владелец жилья хочет продать квартиру или долю в ней. Мошенник под влиянием обмана вынуждает продавца вместо договора купли-продажи оформить договор дарения. Жилье в такой ситуации теряет сособственник продавца, либо данное лицо ставится перед фактом появления нового нежелательного сособственника.

Обращаясь в суд с требованием признать такую сделку дарения притворной, можно требовать и перевода на себя прав и обязанностей по этой сделке купли-продажи. Изменения в законе, которые вступили в силу в этом году, защищают права собственников, оказавшихся в подобной ситуации. Теперь все сделки, связанные с переходом права собственности на долю в жилом имуществе, придется оформлять через нотариуса.

История 6: «Квартира-то не настоящая»

Покупатель жилья осматривает квартиру, подписывает документы, проходит госрегистрацию сделки. Но по факту оказывается, что ему продана не та квартира, которая показывалась. В этом случае либо перевешивается номер квартиры, либо показывается квартира с похожим адресом, а при регистрации покупатель не обращает внимания на отличие адреса квартиры, которую он смотрел, от адреса, указанного в кадастровом паспорте, договоре купли-продажи и других документах.

Чтобы не повторять таких ошибок, необходимо быть внимательным как к документам, так и к самому объекту покупки. По возможности производить фото- или видеосъемку процесса осмотра, привлекать свидетелей – все это может помочь в суде оспорить сделку.

История 7: «Паспорт-фальшивка»

Сделки по поддельным документам. Например, продавец квартиры не является собственником, он предъявляет покупателю паспорт с переклеенной фотографией.

Необходимо всегда запрашивать у продавца оригиналы документов, а не довольствоваться их копией. Также важно перед подписанием договора проводить проверку всех обстоятельств: запросить в Росреестре информацию о собственниках квартиры, провести проверку действительности паспорта на сайте Федеральной миграционной службы.

История 8: «Маклеры-кидалы»

Фирма или частное лицо оказывает услуги по поиску квартиры, берет аванс и пропадает – клиент не получает ожидаемый результат и теряет денежные средства.

Все отношения с риелтором нужно вести на основании договора, условия которого ясны и соответствуют реальным ожиданиям, а также не проводить оплату оказываемых услуг до выполнения работы в полном объеме.

История девятая: «Расплачусь потом»

Покупательс оставляет залог, выбирая дом по закону «чистый», но с небольшими «проблемами» (общая долевая собственность и владельцы «на ножах», один из продавцов состоит на учёте в ПД, отобранное по суду наследство и разделенное между собственниками в долях и так далее: по закону всё в порядке, но угроза, что называется, мордобоем вполне реальна). Залог 50000 рублей при устных обещаниях купить, при заключённом договоре письменно, при всех известных сроках к проведению сделки со встречной покупкой и нюансах, что обсуждали не один день — обернулся судами, стребованием залога, отказом платить более одного года и маленькими шансами и получить-то всю сумму целиком. Мордобоем одного из законных владельцев, реальной угрозой её жизни и здоровью, сорванной встречной покупкой и шансом остаться более одного года совсем безжилья, на улице. Всё потому, что покупатель планировал приобретение в рассрочку, не планировал на самом деле оплаты, планировал прочие махинации (вплоть до убийства и снижения цены таким образоим на 1/2), в том числе, отвечал один из продавцов за копейки по закону его и этот долг до сих пор на ней: заверенный «филькой» по суду!

Цены на недвижимость в Абхазии

АБХАЗИЯ. ЖИВОПИСНЫЕ РАЗВАЛИНЫ В КРАЮ МАНДАРИНОВ

Более 80% населения Абхазии получии паспорт РФ, когда им было предложено это сделать, после признания Россией независимости Абхазии. Абхазское Законодательство допускает двойное гражданство: России и Абхазии, но полагает гражданина только гражданином Абхазии при получении им гражданства иной страны. В связи с непризнанным до конца правовым статусом этой отдельной полноценной страны, многие из граждан Абхазии меют только российские паспорта. Из Абхазии невозможно выехать в Грузию, до сих пор печалящуюся по поводу потери территорий Абхазии и заминировавшую границу Абхазии-Грузии, не признавая автономии Абхазского Царства, которое несомненно отдельная страна с историческими претендентами на неё не только Грузии, но и Армении, России, Турции. Так что если делить страну — достанется каждому по городу! И, если в России можно понастроить своих Абхазий множество и Старшая Сестра разумно признала Младшую, то с Грузией возникла проблема, которую решают обычно облегчением визового режима и прочим упрощением перемещений, а не их усложнением. На сегодняшний день,россияне не имеют права на приобретение жилья в Абхазии, но закон об этом обсуждается. Президент Абхазии обнадёживающе заявил: «Как минимум первичное жильё вскоре станет возможным к приобретению россиянами в Абхазии».

Буквально 26 августа, в день, когда Россия признала независимость Абхазии и Южной Осетии, цены на квартиры и дома в Абхазии выросли сразу на 20-30%.

Жители Абхазии принялись продавать недвижимость россиянам сразу после окончания грузино-абхазской войны начала 90-х. Жившие в республике грузины бросали на произвол судьбы свои дома, уезжая подальше от конфликта. Таким образом, в республике оказалось множество бесхозного жилья, которое, впрочем, начало быстро обретать новых хозяев. Рассказывают, что сразу после завершения войны, квартиру в пригороде Сухуми можно было приобрести и за $500, чем пользовались многие наши сограждане. С одной стороны, подобное вложение было чревато рисками – никто не знал, как обернется ситуация вокруг непризнанной республики. С другой стороны, $500 за квартиру – не деньги, будь она хоть в глухих дебрях Амазонки.

В результате процесс скупки абхазской недвижимости россиянами обрел настолько массовый характер, что власти мандаринового края были вынуждены принять в 1995 году закон, запрещающий иностранцам покупать жилье в республике. Дело в том, что большинство покупателей из России преследовали откровенно спекулятивные цели. В итоге купленная недвижимость пустовала, а цены на нее росли, становясь недоступными для небогатых абхазов.

Тем не менее, как показала практика, такие действия местных властей не столько снизили накал страстей вокруг абхазской недвижимости, сколько создали дополнительные коррупционные лазейки, которые, как можно судить из общения с абхазскими риэлторами, существуют до сих пор.

Уже завтра уровень цен сравняется с ближайшими регионами России. И игра будет возможна только при условии грамотного инвестиционного менеджмента, о чем до сих пор не задумывались. Кроме того, инвестиции теперь гарантированы, поскольку нет главной, военной угрозы.

Новый закон о жилье в Абхазии сейчас в стадии разработки. Однако эксперты не ждут, что правительство разрешит иностранцам приобретать недвижимость на вторичном рынке в собственность. Они допускают, что некоторые законодательные поблажки для иностранцев коснутся лишь первичного рынка недвижимости.

Правительство Абхазии тревожит слишком большая активность граждан других стран на рынке недвижимости, и ограничения для них скорее всего останутся.

Большинство абхазских риэлтерских компаний предлагают два пакета услуг. В агентстве недвижимости «Страна Души», в которое с просьбой разъяснить ситуацию обратился dpmoney, рассказали, что берут с покупателя 2% от стоимости жилья за подбор подходящего варианта и посреднические услуги при оформлении сделки. Если же покупатель заинтересован в полном юридическом сопровождении сделки вплоть до оформления недвижимость в собственность, то эта услуга будет стоить 4%.
Хотя гражданин иностранного государства по закону не может стать собственником недвижимости в республике Абхазия, на этом рынке руководствуются известным с советских времен постулатом «если нельзя, но очень хочется, то можно». Один из наиболее распространенных вариантов получить право собственности в Абхазии – вхождение в состав учредителей местного юридического лица, на которое и будет оформлена приобретенная недвижимость. «Образование юрлица для оформления права собственности, это лишь один из возможных вариантов», — рассказывает Руслан Цишба. Впрочем, про «другие варианты» собеседник dpmoney в телефонном разговоре рассказывать отказался, но дал понять, что они существуют.

По словам Руслана Цишба, российским покупателям следует крайне осторожно рассматривать предложения по оформлению прав собственности через дарение, завещание и т.д. «Если вы воспользуетесь такими вариантами, то эта недвижимость окажется в подвешенном состоянии», — отметил собеседник dpmoney.

У абхазских риэлторов есть несколько более-менее законных схем оформления недвижимости в собственность своему клиенту. Одна из них — приобретение квартиры по доверенности, которая дается на три года, а потом старые владельцы квартиры, которые не теряют права собственности на недвижимость, должны ее продлить. Гарантий, что те захотят это сделать, немного, особенно если учесть, что спустя три года стоимость фактически проданной, но юридически принадлежащей им недвижимости вырастает в несколько раз.

Вторая, более эффективная, схема — регистрация совместного предприятия с гражданином Абхазии в любом долевом участии (стоимость этого мероприятия в Абхазии — $2 тыс., через посредников в Сочи — 20% от стоимости сделки) и оформление недвижимости на это юридическое лицо. При этом юридическое лицо обязано вести коммерческую деятельность на территории Абхазии.

Ясное дело, что цены зависят от места, где расположен интересующий вас объект. В разных районах республики стоимость жилья и коммерческой недвижимости кардинально разнятся. Самый дорогой район – Гагринский, занимающий территорию от пограничной с Россией реки Псоу до Пицунды. Сегодня цена квадратного метра жилья в квартире в этом районе – порядка $2-3 тыс. за кв. метр».

Руслан Цишба подчеркивает, что четкой ценовой градации на жилье в Абхазии не существует, и все приводимые им цифры – некая усредненная величина. «На сайте нашего агентства мы выставляем лоты с указанием той цены, которую пожелал заявить продавец. При этом порой продавцы заламывают какие угодно цены за свои квадратные метры. Торг в этом случае более чем уместен».

Еще один специфический момент при расчете цен на недвижимость в Абхазии заключается в том, что стоимость частных домов рассчитывается не от метража собственно коттеджа, а исходя из площади участка, на котором этот дом расположен. Связано это с тем, что большинство подобных объектов, выставляемых на продажу, представляют из себя здания, сильно пострадавшие во время грузино-абхазского конфликта. Практически все они требуют капитального ремонта, а то и полной перестройки. Впрочем, стоимость ремонтно-восстановительных работ по российским меркам не так уж высока. Абхазия переживает строительный бум, здесь дешевые стройматериалы и относительно недорогая рабочая сила.

Стоимость частного дома в престижном Гагринском районе сегодня начинается от 150 тыс. руб. за сотку. В некоторых местах района цены на частные дома уже вполне сопоставимы со стоимостью недвижимости под Сочи, где после победы Олимпийской заявки России они взлетели до баснословных значений. Активно растет в приграничном с Россией и стоимость коммерческой недвижимости. При этом, в качестве коммерческой недвижимости, продается и пустые участки земли под застройку. Особым спросом они пользуются в тех местах, где есть прямой выход на Красную Поляну. Здесь за объект на площади в 25 соток могут попросить и $2 млн.
Еще два дорогих места в Абхазии административно относятся к соседнему Гудаутскому району. Это – окрестности знаменитого озера Рица и не менее известный поселок Новый Афон. Впрочем, по словам собеседника dpmoney, количество предложений в этих районах минимально. «В окрестностях озера Рица сегодня искать выставленную на продажу недвижимость практически бесполезно, — рассказывает Руслан Цишба. — Все скуплено на корню. Если кто-то и выставит объект в этом районе на продажу – то это будет очень дорого. Но такие случаи бывают крайне редко. Трудно найти и недвижимость в Новом Афоне. Прежде всего потому, что Новый Афон сам по себе маленький поселок, где не может быть слишком большого количества предложений».

Если не считать озера Рица и Нового Афона – остальная территория Гудаутского района отличается доступностью цен. Причина в том, что плохо развитая инфраструктура делает эту часть Абхазии не слишком привлекательной для потенциальных покупателей. Хотя, возможно, для пенсионеров, ценящих тишину и покой и прочих любителей тихого отдыха этот факт окажется скорее плюсом. Домик у моря с участком 6 соток сегодня здесь можно приобрести за $60 тыс., а квартиры в Гудауте уходят по цене $300-500 за кв. метр.

Не слишком развит здесь и рынок коммерческой недвижимости. Большинство потенциально привлекательных объектов являются государственными. Тем не менее, некоторые лоты все же оказываются на рынке. К примеру, в настоящее время всего лишь за 10 млн. рублей можно стать собственником старого, еще советских времен, лесоперерабатывающего завода. Его мощности, по уверениям продавцов, все еще в рабочем состоянии, однако предприятие представляет интерес и собственно квадратными метрами, которые можно использовать не по прямому назначению.
В столице Абхазии – Сухуме с инфраструктурой проблем нет. Цены здесь выше гудаутских, но уступают курортным гагринским. Как и в большинстве других приморских городах цена напрямую зависит от близости к морю. На первой-второй линиях квартиры стоят $0,5-1 тыс. за кв. метр. В новых районах, удаленных от набережной жилье дешевле — $200-500 за кв. метр. Большинство домов в Сухуме также пострадали во время войны, тем не менее, спрос на них достаточно высок. Стоимость участка с частным домом в столице республики $0,2-1 тыс. за сотку, при том, что практически все участки, представленные на рынке, имеют стандартную площадь 6-10 соток.

Не раз приходилось слышать мнение, что лучшие дома в Сухуме те, которые до войны принадлежали грузинам. Руслан Цишба считает, что это скорее стереотип. «Здесь скорее стоит говорить не о том, какие дома лучше, — считает директор агентства «Страна Души». Тут больше зависит от вкуса покупателя. Многим действительно нравятся грузинские и менгрельские дома, которые выделяются своеобразной архитектурой – они стоят на сваях с террасой на втором этаже. Но этот нюанс, что называется, на любителя. С точки зрения функциональности абхазские дома ничем не хуже, и цена от происхождения дома не зависит». В гораздо большей степени на стоимости отражается возраст зданий. Лучшими, а, следовательно, и самыми дорогими в Сухуме считаются дома, построенные до 50-х годов ХХ века.
Кстати, ценители старины имеют возможность приобрести в Абхазии и так называемую «историческую недвижимость» – особняки целиком или разделенные на квартиры, построенные в XIX веке и принадлежавшие грузинской аристократии. Единственное условие, которое в этих случаях выдвигает покупателю государство – сохранение внешнего вида таких зданий. Руслан Цишба говорит, что в каталоге его агентства есть подобное предложение – двухкомнатная квартира в дворце, принадлежавшем князю Шервашидзе-Чачба. Квартиру продает непосредственный потомок аристократического рода, который просит за часть родового гнезда $200 тыс.

Перспективным объектом для инвестиций, по мнению экспертов, является коммерческая недвижимость в Сухуме. На рынке широко представлены небольшие помещения на первых этажах домов в центре города, где можно оборудовать кафе, магазинчик или парикмахерскую. Цены на эти лоты на 20-30% меньше, чем в Гаграх.
Самая дешевая недвижимость в Абхазии расположена на самом юге республики, в районах, примыкающих к границе с Грузией. Спрос на жилье в Гальском и Очамчирском районах совсем невысок. Городок Гал находится высоко в горах, никакой инфраструктуры там нет и в помине. Домик в таком месте может стать желанным либо для отчаянного романтика, либо для законченного мизантропа. Очамчира расположена на побережье, однако в ходе войны город был полностью разрушен и до сих пор почти не восстановлен. К тому же близость не самого дружелюбного соседа в лице Грузии вряд ли может служить привлекательным фактором для потенциальных покупателей. В этих местах дом с участком 6 соток до сих пор можно купить за $20 тыс.

Приобретая недвижимость в Абхазии, надо помнить, что помимо непосредственно стоимости самого жилья и последующего ремонта покупателю придется оплатить целый ряд издержек. К 5% от стоимости сделки необходимо прибавить еще 20%, которые составляет единовременный налог на недвижимость, который надо будет заплатить при регистрации сделки. Таким образом, рассматривая предложения на Абхазском рынке, стоит к указанной продавцом цене сразу прибавлять 50%, чтобы получить сумму, которую потребуется уплатить для получения в собственность жилье и приведения его в божеский вид. В дальнейшем же все будет не так накладно: ежемесячный налог на землю в Абхазии составляет чуть менее 1000 рублей, а коммунальные платежи – и вовсе копейки. Электричество в республике дешевое (35 копеек КВт/час), а вода вообще почти бесплатная.

И не стоит забывать о том, что в молодой кавказской республике пока нет таких привычных нам благ цивилизации, как отопление и горячая вода. Без отопления, конечно, в этих неморозных краях можно и обойтись, а для того, чтобы дома была горячая вода, надо будет устанавливать титан. Но это так, бытовые мелочи.
Так как цены на абхазском рынке недвижимости довольно серьезно разнятся и зависят от целого ряда различных факторов, dpmoney приводит три типичных, усредненных варианта, для того, чтобы было легче понять, во сколько обойдется покупка недвижимого имущества в этой мандариновой республике.

2-комнатная квартира в г. Сухум, 200 метров от моря, требует ремонта. Площадь 52 кв. метра. Стоимость/Оформление в собственность (услуги риэлтора)/Единовременный налог на недвижимость/Ремонт/Итого: $80тыс./$4-16 тыс./$16тыс/$10-30тыс./$110-130тыс.

Гагра, работающий магазин на побережье: Площадь 117 кв. метров. Стоимость/Оформление в собственность(услуги риэлтеора)/Единовременный налог на недвижимость/Ремонт/Итого: $400 тыс./$20-80 тыс./$80 тыс./$500-600 тыс.

Двухэтажный дом с мебелью в Гаграх. 4 комнаты, 72 кв. метра. фруктовый сад 7 соток, 1969 г. Постройки
Площадь/Стоимость/Оформление в собственность (услуги риэлтора/Единовременный налог на недвижимость/Ремонт/Итого:
$60 тыс./$3 – 12 тыс./$12 тыс./$75-85 тыс.

ЦЕНОВАЯ ГРАДАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В АБХАЗИИ

ЦЕНОВОЙ РЕЙТИНГ:

г. Гагра — самый дорогой и популярный среди туристов курорт Абхазии. Двухкомнатная квартира в 200 м от моря — 2 млн. руб.                                               Земельный участок на побережье — от 200 тыс. руб. за сотку;

п. Цандрипш  — поселок, расположенный рядом с российской границей. Цены на недвижимость чуть ниже, чем в Гагре;

г. Пицунда — один из лидеров по стоимости недвижимости. Отдален от трассы Адлер-Сухум, один из немногих городов, не затронутых войной.                        Земельный участок на побережье — от 300 тыс. руб. за сотку;

г. Новый Афон — стоимость недвижимости ниже, место спокойное. Основной поток туристов и паломников направляется к главным достопримечательностям:       первые — к пещере, вторые — к Ново Афонскому монастырю. Земельный участок на побережье — 100 тыс. руб. за сотку;

г. Сухум — столица Абхазии с недооцененной пока недвижимостью. Стоимость кв.м. — 50 тыс. руб. Максимальное число предложений. Достопримечательности — набережная Диоскуров, Ботанический сад, обезьяний питомник. Земельный участок на побережье — 150 тыс. руб. за сотку;

г. Гудаута — расположен на трассе Адлер-Сухум между городами Новый Афон и Сухум. Пока цены невысоки.

Падение курса рубля в России ни в коей мере не сказались на ценах недвижимости в Абхазии!