Наша компания предлагает Вам:

Покупка недвижимости
Продажа недвижимости
Золота виза – ВНЖ для инвесторов
Аренда
Инвестиционные проекты и бизнес консалтинг
Пост-продажное обслуживание и управление недвижимостью
Интеграция в Португалии

Управление недвижимостью

1. Сдача недвижимости в долгосрочную аренду: поиск арендаторов, составление договоров аренды, регистрация договоров в налоговых органах, консультирование по налогообложению

2. Сдача недвижимости в краткосрочную аренду (на отпуск): консультация по регистрации и налогам, оформление лицензии на данный вид деятельности, поиск клиентов, полное управление недвижимостью в течении аренды

3. Подача налоговой отчетности по доходу от аренды

Пост-продажное обслуживание

1.Помощь в покупке мебели, оборудования и декорировании

2.Заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг

3.Содействие в установке кондиционеров, солнечных батарей, сигнализации, интернета, спутникового телевидения и прочее

4.Помощь в общении с кондоминиумом

5.Помощь в подборе компаний для проведения ремонтных работ, запрос смет, контроль за выполнением работ

6.Помощь в подборе архитектора, строительной компании, сопровождение и отчетность по выполнению строительных работ

7.Присмотр за недвижимостью в отсутсвии владельца

Процедура приобретения недвижимости в Португалии

Законодательством Португалии не предусмотрено каких-либо ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Разрешается покупка жилой и коммерческой недвижимости, а также земли – как на физическое, так и на юридическое лицо.Для наиболее быстрого и безопасного осуществления покупки рекомендуется обратиться в наше агентство по недвижимости и мы передадим Вас в надёжные руки наших португальских Партнёров. Португалия является одной из немногих стран Европейского Союза, в которой деятельность агентства считается лицензионным видом деятельности и достаточно строго контролируется Министерством по строительству и недвижимости (INCI). По закону каждое агентство также обязано обладать страховым полисом, по которому в случае форс-мажорных обстоятельств страховая компания покрывает расходы покупателя. Еще одним фактором, подтверждающим надежность агентства, является его опыт. Солидное агентство с многолетней репутацией не ставит свое имя под угрозу, проводя сомнительные сделки. Наши Португальские Партнёры имеют многолетний опыт, русскоговорящего сотрудника и застрахуют Вас от рисков.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ

По подписании Основного договора заверенные нотариусом копии документа направляются в Земельный кадастр Conservatoria do Registo Predial для регистрации нового собственника, а также в налоговые органы. После этого новый собственник получает переоформленный Регистрационный сертификат Certidão de Teor и Домовую книгу.

После смены собственника происходит перезаключение договоров по услугам телефонной связи, электро-, водо- и газоснабжению, а также по услугам кондоминиума.

СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ

Гербовый сбор (Imposto de Selo) составляет 0,8% от указанной в договоре цены объекта. Если сделка осуществляется с привлечением ипотеки, размер сбора увеличивается еще на 0,04-0,6%.

Размер налога на переход права собственности (Imposto Municipal Sobre as Transaccoes/Transmissoes Onerosas, или IMT) зависит от типа, стоимости, назначения (для
постоянного или временного проживания) и местоположения недвижимости (материковая Португалия или островная). Ставки налога IMT пересматриваются ежегодно. На 2015 год для нерезидентов установлены следующие значения:

Материковая Португалия (налоги при покупке)

Постоянное жилье

Стоимость недвижимости	Величина налога	Вычитаемая сумма
До €92 407	0	0
От €92 407 до €126 403	2%	€1 848,14
От €126 403 до €172 348	5%	€5 640,23
От €172 348 до €287 213	7%	€9 087,19
От €287 213 до €574 323	8%	€11 959,32
От €574 323	6%	0

Непостоянное жилье

Стоимость недвижимости	Величина Налога	Вычитаемая сумма
До €92 407	1%	0
От €92 407 до €126 403	2%	€924,07
От €126 403 до €172 348	5%	€4 716,16
От €172 348 до €287 213	7%	€8 163,12
От €287 213 до €550 836	8%	€11 035,25
От €550 836	6%	0

Майдейра и Азорские острова (налоги при покупке)

Постоянное жилье

Стоимость недвижимости	Величина налога	Вычитаемая сумма
До €115 509	0	0
От €115 509 до €158 004	2%	€2 310,18
От €158 004 до €215 435	5%	€7 050,39
От €215 435 до €359 016	7%	€11 358,99
От €359 016 до €717 904	8%	€14 949,15
Свыше €717 904	6%	0

Непостоянное жилье

Стоимость недвижимости	Величина налога	Вычитаемая сумма
До €115 509	1%	0
От €115 509 до €158 004	2%	1 155, 09
От €158 004 до €215 435	5%	5 895,20
От €215 435 до €359 016	7%	10 203,90
От €359 016 до €688 545	8%	13 794,06
Свыше €688 545	6%	0

Кроме этого владелец недвижимости должен ежегодно выплачивать Муниципальный налог IMI(Imposto Munisipal de Imoveis). Ставка налога варьируется от 0,3% до 0,8% от оценочной стоимости недвижимости. Если размер налога IMI не превышает €250, то он выплачивается в апреле каждого года. Если сумма налога выше, то она выплачивается равными частями 2 или 3 раза в год, в апреле и ноябре или апреле, июле и ноябре, соответственно.

Комиссия агентства составляет 3–5% от суммы сделки, плюс к этой сумме прибавляется НДС (IVA) в размере 23% (оплачивает продавец). Услуги юриста обойдутся в 1–1,5% от суммы сделки, нотариуса – от 1%. Оформление налогового номера NIF стоит €7,5. За регистрацию права собственности потребуется заплатить €250, смену счета на коммунальные услуги – от €100 до €200. При покупке в ипотеку обязательно проводится оценка объекта профессиональным оценщиком. Стоимость его услуг – от €300.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

Гербовый сбор	0,8% от стоимости объекта, указанной в договоре (+0,6% при использовании ипотеки)
Налог на переход права собственности	От 1% до 6%, зависит от типа, стоимости и местоположения недвижимости
Комиссия агентства	3-5% от суммы сделки (+НДС 23%, оплачиванмый продавцом)
Услуги юриста	1-1,5% от суммы сделки
Услуги нотариуса	€250-270 (как правило, 1% от суммы сделки)
Оформление налогового номера	€7,5
Регистрация права собственности	€250 (при расчете наличными), €200+200 (при оформлении кредита)
Смена счета на коммунальные услуги	€100-200
Услуги фискального поручителя	€250 в год

Конкретный пример
Апартаменты c двумя спальнями 100 кв.м. c гаражом . Большая общая территория, охраняемая. Два бассейна. Город Албуфейра, Португаия. 500 метров от океана.

Стоимость недвижимости €170.000
Услуги нотариуса (ориентировочно) €250
Регистры €270
Подключение коммуникаций (ориентировочно) €20-40
Налог не передачу собственности €4000
Гербовый сбор €1400

Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами €175.950

При покупке недвижимости на сумму от €350 000 можно претендовать на ВНЖ в Португалии

ИПОТЕКА

Нерезиденту получить ипотеку вполне реально, однако конкретные условия кредита будут зависеть от личной ситуации заявителя и в главной степени от уровня его доходов. Первоначальный взнос составляет 30–40%. Ставка по ипотечным займам в большинстве банков привязана к ставке Euribor за последние три месяца плюс два-четыре процентных пункта. При этом ежемесячные выплаты не должны превышать 35% от дохода заемщика. Срок кредита значительно зависит от возраста заявителя, в сумме они должны составлять не более 75 лет. То есть 30-летнему кредитору можно получить ипотеку на 45 лет.

Набор требуемых документов может отличаться в зависимости от конкретного банка, однако примерный перечень включает в себя

ксерокопию загранпаспорта;
индивидуальный налоговый номер NIF;
выписку из банка о состоянии личных счетов (если таковые имеются).

Наемные работники также представляют:

декларацию из налоговой службы о доходах за прошлый год;
выписку из ведомости по месту работы о размере заработной платы за последние три месяца;
справку с места работы о должности и сроке работы в этой компании.

Бизнесмены также представляют:

декларацию из налоговой службы о доходах за прошлый год;
выписку из банка по бизнес-счету за последние шесть месяцев.

Документы должны быть переведены на португальский либо на английский язык. Перевод в обязательном порядке заверяется в консульском отделе Посольства Португальской Республики в Российской Федерации.

ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Строительство на земельном участке

Чтобы получить возможность начать строительство на земельном участке, потребуется разрешение муниципальных органов.

Этапы получения разрешения на строительство

Выбор земельного участка и согласование параметров строительства с местными муниципальными органами (получение предварительного заключения о возможности получения разрешения на строительство определенного объекта);
Выбор архитектора и согласование с ним технического задания;
Топографический обзор местности;
Составление проекта и представление планов в местные муниципальные органы;
Получение необходимых согласований;
Согласование коммунальных аспектов (канализация, водоснабжение, электроснабжение, термоизоляция и пр.);
Предоставление окончательного проекта со всеми параметрами муниципальным органам;
Получение разрешения на строительство (как правило, оно действительно в течение одного года и подлежит однократному продлению).

Любые изменения проекта должны пройти стадии согласования муниципальными органами

Как показывает практика, на получение разрешения уходит 1–1,5 года. Для участков, находящихся в зоне застройки (loteamento), предусмотрена ускоренная процедура. По ней разрешение выдается по прошествии не более 21 дня со дня подачи заявления. Процесс строительства занимает не менее 9–12 месяцев.

Следует отметить, что при стоимости строительных работ более €12,5 тыс. потребуется привлечь лицензированную строительную компанию либо получить собственную строительную лицензию. Раз в квартал ход строительства будет проверять представитель по техническому надзору (Technico Responsavel), а также право на посещение стройки имеют и инспекторы из муниципалитета. По завершении строительства строительная компания (если таковая привлекалась) представитель по техническому надзору и собственник объекта подписывают специальный технический документ (Ficha Technica de Habitacao), один экземпляр которого представляется в муниципалитет, второй предъявляется при продаже потенциальному покупателю.

Заключительной стадией является получение сертификатов, подтверждающих соответствие постройки проекту. Данная процедура может занимать до шести месяцев. До момента получения сертификатов не допускается подключение коммуникаций, проживание в здании и его продажа.

Как показывает практика, с момента покупки участка до момента ввода в эксплуатацию построенного на нем объекта проходит не менее 2,5-3 лет.

Сельскохозяйственные земли

Покупка сельскохозяйственных земель иностранцами также не возбраняется. Главное условие, которое необходимо соблюсти покупателю, – использовать участок по прямому назначению. То есть необходимо будет возделывать землю, а постройки возводить исключительно для личных нужд.

АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ

Прибыв в Португалию для покупки недвижимости, покупатель может остановиться в съемном жилище. Следует иметь в виду, что закон ориентирован на защиту прав арендатора, поэтому важно особенно внимательно ознакомиться с условиями аренды. Все условия соглашения обязательно фиксируются в договоре, однако ежегодно могут пересматриваться.

Срок аренды может быть любым, но для отдельно стоящих домов, сдаваемых не на курортный сезон, а для длительного проживания, установлен минимальный срок аренды в пять лет. Этот период, если стороны не оговорили иное, автоматически продлевается еще на три года.

Стоимость аренды зависит от типа недвижимости, ее местоположения и сезона. Средняя арендная ставка составляет от €500 в месяц. При краткосрочной аренде стоимость на протяжении всего срока аренды фиксированная, при долгосрочной – ставка может повышаться. Однако повышение ставок не может проводиться арендодателем произвольно, и данный пункт обязательно следует внести в договор. Для заключения договора, особенно при крупном объекте аренды (вилле, коммерческих площадях), рекомендуется обратиться к юристу. Стоимость его услуг эквивалентна месячной ставке аренды.

При вселении арендатор обязан внести сумму в размере двухмесячных арендных плат, если стороны отдельно не оговаривают данный вопрос. В дальнейшем аренда оплачивается первого числа каждого месяца, в последний месяц плата не вносится. Если при выезде арендатора повреждена мебель или отделка либо отсутствует, например, что-то из бытовой техники, арендатор обязан возместить ущерб.

Особенностью рынка является право арендодателя требовать у арендатора провести ремонт съемного помещения. В случае отказа арендатор либо должен выкупить жилье, либо будет выселен. Также основаниями для выселения арендатора являются:

несвоевременное внесение оплаты;
использование недвижимости в целях, не оговоренных в контракте, в том числе противозаконных;
проведение капитальных ремонтных работ без согласования с арендодателем.